Un guide pour acheter une propriété au Portugal

Ces dernières années, le Portugal est devenu une destination très populaire auprès des acheteurs étrangers. Grâce à son climat doux, ses magnifiques plages et l'hospitalité de ses habitants, il n'est guère surprenant que de nombreux investisseurs étrangers optent pour l'immobilier portugais. Si vous envisagez d'acquérir une propriété au Portugal, ce guide est fait pour vous. Nous vous guiderons à travers les différentes étapes du procédé, de la sélection de la bonne propriété à la finalisation du processus d’achat, en passant par les coûts impliqués. Commençons donc sans plus attendre.

Processus d’achat de propriété au Portugal

Étape 1 : Nomination d'un représentant fiscal et obtention du Numéro d'Identification Fiscale (NIF) - Pour les non-résidents

Si vous ne résidez pas au Portugal, avant d’entreprendre des recherches sur une propriété, assurez-vous de posséder un numéro d'identification fiscale (NIF) et d'avoir désigné votre représentant fiscal. Sans eux, vous ne pourrez faire d'offre officielle d'achat sur un bien immobilier.

Le représentant fiscal est l'intermédiaire entre vous et l'administration fiscale portugaise. Il a pour rôle de vous informer sur vos obligations fiscales, les lois et les échéances.

L'obtention de votre NIF est assez simple, vous pouvez le demander en personne au bureau des impôts le plus proche (bureau des impôts portugais).

Étape 2 : Trouver la propriété idéale

La deuxième étape de l'achat d'un bien immobilier consiste à choisir le bon emplacement. N´étant pas un vaste pays, le Portugal offre cependant une grande variété de régions et de districts; il est donc important de passer du temps à faire des recherches avant de prendre une décision. Une fois trouvé l'endroit idéal, l'étape suivante consiste à contacter un agent immobilier de confiance qui pourra vous aider à naviguer sur le marché immobilier portugais et à en négocier les valeurs.

Étape 3 : Vérification Préalable ("Due Diligence")

Le processus d´audit préalable est une étape cruciale après avoir trouvé la propriété de vos rêves. Bien que l'équipe d'Elyseeum vérifie toujours tous les documents du vendeur à l'avance, nous conseillons à nos clients d'engager un avocat pour effectuer une vérification préalable et commencer à rédiger le contrat de promesse de vente afin d'être sûrs que tout est conforme aux normes et directives légales.

L’avocat examinera tous les documents nécessaires au processus, y compris :

• Certidão Permanente ou Certidão de Teor (inscription au registre foncier) : ce document contient les détails de la propriété immobilière. C’est-à-dire toutes les informations concernant la propriété, décrivant de manière très détaillée, toute son histoire en termes de constitution et tous les registres enregistrés à ce jour, les particularités du bien (zone de construction, la superficie de la parcelle, etc.), son emplacement, ainsi que l’identité du ou des propriétaires. Il mentionne également l’existence éventuelle de charges liées au bien (saisie-arrêt, hypothèques, usufruit enregistré ou en attente d’enregistrement), permettant ainsi une parfaite connaissance de sa situation juridique. Il est délivré par la « Conservatória do Registo Predial » et est valable 6 mois. Il doit être mis à jour pour la vente.
• Caderneta Predial: ce document prouve que la propriété a été enregistrée à des fins fiscales. C’est l’un des documents les plus importants car il identifie la propriété, légalement, et donne toutes les données d’évaluation, pour le calcul des taxes et des droits.  Toutes les caractéristiques de la propriété sont également décrites, telles que les zones (construction, parcelle, etc.), la typologie, l’affectation, l’adresse complète, la paroisse à laquelle la propriété appartient, et même l’identification des propriétaires. Délivré par le service des finances, ce document est valable 12 mois et doit être mis à jour.
• Licença de Utilização (Licence d’utilisation): ce document est la licence de l’utilisation / fin de la propriété (par exemple, Habitation, Commerciale). Il est délivré par le conseil municipal (Câmara Municipal) de la municipalité où se trouve le bien. Il indique si la propriété a été construite selon les plans approuvés et à quelles fins. Aucune propriété au Portugal ne peut être vendue sans cette licence. Elle est absolument obligatoire sauf pour les propriétés construites avant 1951. Dans ce cas, une déclaration du conseil municipal, où il est mentionné l’année de construction du bâtiment, prouvant ainsi l’exemption du permis de logement, sera requise.
• Fiche technique du logement (Ficha Técnica da Habitação): il s’agit d’un document remis par le promoteur ou le constructeur immobilier lors de la livraison d’une nouvelle propriété. Il fournit tous les détails techniques liés à la construction de la propriété, tels que les noms des fournisseurs, les matériaux utilisés, les plans du ou des bâtiments, les parties communes, les limites du terrain, etc. La fiche technique du logement n’est requise que pour les bâtiments qui ont été construits ou qui ont fait l’objet d’une reconstruction, d’un agrandissement ou d’une modification après le 30 mars 2004.
• Plans de propriété (plantas do imóvel): Les plans de la propriété peuvent être obtenus auprès de la mairie du comté où la propriété est située. Ils permettent d’observer la répartition et les mesures des différentes divisions du bien, et de confirmer que le bien est actuellement conforme au plan initial.
• Certificat énergétique (Certificado Energético): la loi portugaise exige un certificat de performance énergétique pour tout bien à vendre ou à louer. Le document montre la classification énergétique par lettres de A + à F et donne, entre autres coefficients, les valeurs des émissions de CO2. Ce certificat est valable 10 ans et vous en aurez besoin pour signer l’acte de vente définitif chez le notaire, ainsi que pour signer un contrat de location avec votre locataire. Il existe toutefois quelques exceptions à cette exigence, car certaines propriétés sont exemptées d’avoir un certificat énergétique. Pour plus d’informations à ce sujet, consultez le site web : https://www.sce.pt/

Étape 4 : Rédaction et signature du contrat à ordre ou avant-contrat

Une fois la diligence requise achevée et la légalité de l'opération vérifiée, votre avocat commencera à rédiger la promesse de vente (CPCV).

Ce contrat comprend les informations suivantes :

• le prix convenu,
• ce qui est inclus dans le prix,
• la date de l’acte définitif, et
• d’autres termes et conditions.

Le contrat de promesse de vente (CPCV) sera signé entre vous et le propriétaire / vendeur actuel.
Lors de la signature du contrat de promesse de vente (CPCV), l’acompte convenu est versé (généralement 10% du prix d’achat). Comme ce contrat est juridiquement contraignant, le dépôt n’est pas remboursable. Si l’une des parties change d’avis, elle perd le dépôt au profit de l’autre (cela signifie que si vous changez d’avis, vous perdez votre dépôt, mais si le vendeur change d’avis, vous récupérez votre dépôt en double).

Étape 5 : L’Escritura/Acte final de vente

Une fois le contrat de promesse de vente (CPCV) signé, il faut environ 30 à 60 jours pour que l’acte final (Escritura) soit complété.

Ce processus implique l’acheteur, le vendeur, leurs avocats respectifs, le représentant bancaire de l’acheteur dans le cas d’une hypothèque, le notaire et l’agence immobilière. Le contrat final est en portugais. Les parties peuvent cependant demander au notaire et aux avocats de le traduire en anglais ou dans d’autres langues lors de la signature des documents.

Le solde restant du prix d’achat convenu est payé à ce stade. La totalité du montant est toujours payée par chèque dans le cadre de l’acte définitif.

Dès que les deux parties ont signé et que le chèque a été remis, vous pouvez vous considérer comme le propriétaire légal de la propriété de vos rêves au Portugal!

Portugal Frais d’achat de propriété

Lors de l’achat d’une propriété au Portugal, il est important d’être prêt à payer d’autres coûts, en plus du prix d’achat:

Frais d’agence

Les frais d’agence au Portugal sont pour le vendeur, pas pour l’acheteur. Vous n'aurez donc pas à supporter cette dépense.

Frais juridiques

Un avocat vérifiera toute la documentation et le côté juridique de la propriété que vous souhaitez acheter. Par exemple, un avocat effectue une vérification de titre et des rapports de diligence raisonnable sur la propriété. En utilisant un avocat, vous savez exactement ce que vous achetez, sans tomber dans aucun piège. Chez Elyseeum, nous pouvons vous présenter des avocats fiables pour vous aider tout au long du processus d’achat.

Frais de notaire et frais d’enregistrement

Il est indispensable de faire appel à un notaire pour valider légalement un achat immobilier au Portugal. Typiquement, vous pouvez vous attendre à payer un notaire entre 800 € et 1000 €. Pour plus de sécurité, prévoyez environ de 1,5 à 2% du prix total de la propriété pour les frais de notaire et du registre foncier.

Droit de timbre (Imposto de Selo)

0,8% du prix d’achat, payable au bureau des impôts local (Finanças) juste avant l’acte final de vente.

Droits de mutation immobilière (IMT)

La taxe de transfert de propriété (IMT) est un coût à payer lors du transfert de la propriété à votre nom. 
Deux taux différents s’appliquent, il y a un pourcentage différent de l’achat de la propriété à payer s’il s’agit d’une 1) résidence principale ou 2) d’une propriété secondaire, d’une propriété de vacances ou d’une propriété locative.
Cliquez ici pour nous envoyer un courriel afin de recevoir un guide d’achat complet et vérifier les tarifs détaillés pour chaque type de propriété.

TAXES COURANTES APRÈS L’ACHAT  

Il est important de tenir compte des taxes en cours que vous aurez après l’achat de votre propriété au Portugal.

Taxe foncière (IMI et AIMI)

L’impôt foncier (IMI), également connu sous le nom de «contribuição autárquica» ou taxe d'habitation, est l’impôt à payer à la Municipalité. Il s’agit d’un pourcentage de la valeur imposable de la propriété, qui est fixé par le bureau des impôts. Veuillez noter que cette valeur est différente de la valeur marchande. La taxe varie selon la municipalité. 

Il existe une taxe foncière supplémentaire appelée AIMI pour les biens immobiliers d’une valeur fiscale supérieure à 600 000 €. 

L'AIMI (impôt supplémentaire sur les biens immobiliers) est une taxe foncière supplémentaire pour les biens immobiliers qui s'applique à la valeur imposable totale (VPT) de tous les biens résidentiels et terrains à bâtir d'une valeur supérieure à 600 000 euros, appartenant à un assujetti (à l'exclusion donc des biens industriels ou touristiques). Pour les couples (mariés ou en union de fait) ayant opté pour l'imposition commune, l'AIMI s'applique à la valeur patrimoniale globale excédant 1 200 000 euros.

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Impôt sur le revenu locatif

Si vous possédez une propriété que vous louez, vous devez payer de l’impôt sur le revenu.
Pour les résidents portugais, le revenu locatif est ajouté au salaire et l' ensemble sera imposé comme un montant total.
Pour les non-résidents, c’est différent. Un non-résident qui loue une propriété à long terme, paie de l’impôt sur le revenu de la propriété, moins les coûts.
Un non-résident qui loue une propriété à court terme (location de vacances), ne paie de l’impôt que  sur un pourcentage du revenu, ce qui signifie que  la majorité du revenu est libre d’impôt. 

L’achat d’un immeuble au Portugal est un processus complexe, mais cela peut être une expérience enrichissante si vous faites vos recherches et travaillez avec des professionnels expérimentés. En suivant ces étapes et en vous préparant aux coûts associés, vous pouvez réaliser votre rêve de posséder une propriété au Portugal.

Remarque : Cette information est fournie à titre indicatif aux clients et, à notre connaissance, elle est factuellement correcte au moment de la rédaction. Les lois au Portugal changent constamment - il est conseillé de vérifier votre situation personnelle avec votre conseiller financier.