Um Guia para Comprar um Imóvel em Portugal

Nos últimos anos, Portugal tornou-se um destino bastante popular para investidores estrangeiros. Com o seu clima ameno, praias deslumbrantes e residentes amigáveis, não é de admirar que tantas pessoas optem pela compra de propriedades neste belo país. Se está a ponderar comprar uma propriedade em Portugal, então este guia é para si. Vamos guiá-lo pelas várias etapas do processo de compra de um imóvel, desde a seleção da propriedade certa até à conclusão do processo, com uma abordagem dos custos envolvidos. Comecemos então, sem mais demoras.

Processo de Compra de Imóveis em Portugal

Passo 1: Nomear um representante fiscal e obter o seu número de identificação fiscal (NIF) - Para não residentes   

Se não é residente em Portugal, antes de procurar um imóvel, certifique-se de que tem o seu número de identificação fiscal (NIF) e que nomeou um representante fiscal. Sem eles, não poderá fazer uma oferta oficial para compra de um imóvel.

Os representantes fiscais são o intermediário entre si e o Serviço de Finanças português. O seu papel é informá-lo sobre as suas obrigações fiscais, leis e prazos.

Obter o seu NIF é bastante simples, pode solicitá-lo pessoalmente nas finanças mais próximas (repartição de finanças portuguesa).

Passo 2: : Encontrar o imóvel certo

O segundo passo a tomar na compra de um imóvel é escolher a localização adequada. Portugal não é um país muito vasto, mas oferece uma grande variedade de regiões e distritos, pelo que é importante dedicar algum tempo à sua pesquisa antes de tomar uma decisão. Depois de encontrar a localização perfeita, o próximo passo é contactar um agente imobiliário de renome que o possa ajudar a navegar no mercado imobiliário português e ajudá-lo a negociar valores.

Passo 3: Due Diligence

Um passo crucial a tomar após ter encontrado a propriedade dos seus sonhos, é o processo de “due diligence”, ou “devida diligência”. Embora a equipa de Elyseeum verifique sempre antecipadamente todos os documentos do vendedor, aconselhamos os nossos clientes a contratar um advogado/solicitador para efetuar a devida diligência e começar a redigir o contrato-promessa, para que possam ter a certeza de que tudo cumpre as normas e diretrizes legais.

O advogado irá rever todos os documentos necessários para o processo, incluindo:

• Certidão de Registo Predial (Certidão Permanente ou Certidão de Teor) : este documento contém detalhes sobre a propriedade do imóvel. Ou seja, toda a informação relativa ao imóvel, descrevendo de forma muito detalhada, todo o seu historial em termos de constituição e todos os registos efetuados até à data, as particularidades do imóvel (área de construção, área do lote, etc.), a sua localização, bem como a identidade do(s) proprietário(s). Refere ainda a eventual existência de encargos relacionados com o imóvel (penhoras, hipotecas, usufrutos registados ou pendentes de registo), permitindo assim um perfeito conhecimento da sua situação jurídica. É emitida pela Conservatória do Registo Predial e tem uma validade de 6 meses. Deve ser atualizada para a venda.
• Caderneta Predial: este documento comprova que o imóvel está registado para efeitos fiscais. É um dos documentos mais importantes porque identifica o imóvel, legalmente, e fornece todos os dados de avaliação, para o cálculo das taxas e impostos. São também descritas todas as características do imóvel, como as áreas (construção, lote, etc.), a tipologia, a afetação, a morada completa, a freguesia a que o imóvel pertence e até a identificação dos proprietários. Emitido pelo serviço de Finanças, este documento tem uma validade de 12 meses e deve ser atualizado.
• Licença de Utilização: como o seu nome indica, este é o documento que comprova a licença de utilização/finalidade a que se destina o imóvel (ex.: habitação, comércio). É emitido pela Câmara Municipal do concelho onde se situa o imóvel. Indica se a propriedade se encontra em conformidade com os planos aprovados e para fins habitacionais. Nenhum imóvel em Portugal pode ser vendido sem esta licença. É imprescindível, exceto para os imóveis construídos antes de 1951. Neste caso, será necessária uma declaração da Câmara Municipal, onde conste o ano de construção do prédio, comprovando assim a isenção da licença de habitação.
• Ficha Técnica da Habitação: é um documento que é entregue pelo promotor ou construtor quando um novo imóvel é entregue. Fornece todos os detalhes técnicos relacionados com a construção do imóvel, tais como os nomes dos fornecedores, os materiais utilizados, as plantas do(s) edifício(s), as áreas comuns, os limites do terreno, etc... A Ficha de Dados Técnicos de Habitação só é necessária para edifícios que foram construídos ou sofreram reconstrução, ampliação ou alteração após 30 de março, 2004.
• Plantas do imóvel: as plantas do imóvel podem ser obtidas na Câmara Municipal do concelho onde se situa a propriedade. Permitem observar a distribuição e as medidas das várias divisões do imóvel, e confirmar que o mesmo cumpre com a planta original.
• Certificado Energético: a lei portuguesa exige o certificado de desempenho energético de qualquer imóvel para venda ou aluguer. O documento apresenta a classificação energética por letras de A+ a F e indica, entre outros coeficientes, os valores das emissões de CO2. O certificado é válido por 10 anos. Precisará dele para assinar a escritura definitiva de venda no notário, bem como para assinar um contrato de arrendamento com o seu inquilino. Existem, no entanto, algumas exceções a esta exigência, uma vez que alguns imóveis estão isentos de certificado energético. Para mais informações sobre este assunto, consulte o sítio Web: https://www.sce.pt/

Passo 4: Elaboração e Assinatura do Contrato-Promessa Venda (CPCV)

Uma vez concluída a devida diligência e verificada a legalidade da operação, o seu advogado começará a redigir o Contrato Promessa.

Este contrato inclui as seguintes informações:

• o preço acordado,
• o que está incluído no preço,
• a data da escritura final
• outros termos e condições.

O contrato promessa será assinado por si e pelo atual proprietário/fornecedor.

Aquando da assinatura do contrato-promessa, é pago o depósito acordado (geralmente 10% do preço de compra). Pelo facto do contrato ser juridicamente vinculativo, o depósito não é reembolsável. Se uma das partes mudar de ideias, perde o depósito para a outra (isto significa que se mudar de ideias, perde o seu depósito; no entanto, caso o vendedor mude de ideias, recebe o seu depósito de volta em dobro).

Passo 5: A Escritura

Após a assinatura do contrato-promessa, são necessários cerca de 30 a 60 dias para concluir a Escritura (em situações excecionais, este prazo pode ser mais longo ou mais curto).

Este processo envolve o adquirente, o vendedor, os seus respetivos advogados, o representante do banco do adquirente em caso de hipoteca, o notário e a agência imobiliária. O contrato final é redigido em português. As partes podem pedir ao notário e aos advogados que o traduzam para inglês ou outras línguas durante a assinatura dos documentos.

O saldo remanescente do preço de compra acordado é pago nesta fase.

Assim que ambas as partes tenham assinado e os fundos tenham sido entregues, pode considerar-se como proprietário legal da sua propriedade de sonho em Portugal!

Portugal Custos de Compra de Imóveis

Ao adquirir uma propriedade em Portugal, é importante estar preparado para pagar outros custos, para além do preço da compra:

Taxas de Agência

As taxas de agência em Portugal são pagas pelo vendedor e não pelo adquirente, pelo que não terá essa despesa.

Honorários advocatícios

Um advogado irá verificar toda a documentação e tratar dos aspetos legais da propriedade que pretende comprar, como, por exemplo, efetuar uma verificação do título e relatórios de diligência devida sobre a propriedade. Com um advogado, sabe exatamente o que está a comprar, sem cair em armadilhas. Se assim o desejar, nós na Elyseeum teremos todo o gosto em apresentar-lhe advogados de confiança, com os quais temos uma relação de longa data, que irão auxiliá-lo durante todo o processo de compra.

Emolumentos notariais e taxas de registo

É imprescindível recorrer a um notário para validar legalmente a compra de uma propriedade em Portugal. Geralmente, pode contar com o pagamento de taxas notariais de entre 500 a 1000 euros.

Para maior segurança, atribue uma margem de 1,5% a 2% do preço total da propriedade para gastos de notário e registos do bem imóvel.

Imposto de Selo

0,8% do preço de compra, a pagar na repartição de finanças local, imediatamente antes do ato final da venda.

Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Bens Imóveis (IMT)

O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é um custo a pagar na transferência do imóvel para o seu nome. As taxas diferem consoante o imóvel se destine a residência principal, residência secundária, férias ou arrendamento.

Clique aqui para nos enviar um e-mail e receber um guia de completo onde poderá consultar em detalhe as taxas aplicadas a cada tipo de propriedade.

IMPOSTOS EM CURSO APÓS A COMPRA  

É importante ter em conta os impostos que terá de pagar após a aquisição do seu imóvel em Portugal.

Imposto Municipal sobre imóveis (IMI e AIMI)

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é o imposto a pagar à Câmara Municipal, também conhecido como Contribuição Autárquica. É uma percentagem do valor patrimonial tributário (VPT), fixada pela repartição de finanças. Este valor difere do valor de mercado ou do preço de compra e varia consoante o concelho.

O AIMI (Adicional ao IMI) é um imposto adicional sobre o património aplicado à totalidade do valor patrimonial tributário (VPT) de todos os imóveis para habitação e terrenos para construção com valor superior a 600.000 euros, propriedade de um sujeito passivo (excluindo, portanto, os imóveis industriais ou turísticos). Para os casais (casados ou em união de facto) que tenham optado pela tributação conjunta, o AIMI é aplicado ao valor patrimonial global superior a € 1.200.000.

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Imposto sobre o Rendimento de Rendas

Se tenha uma propriedade que está a arrendar, é necessário pagar imposto sobre o rendimento.

Para os residentes em Portugal, o rendimento do arrendamento é adicionado ao salário e, em conjunto, tributado como um montante total.

Para os não residentes que arrendam os seus imóveis a longo prazo, a situação difere. Paga imposto sobre o rendimento do imóvel, menos os custos.

Um não residente que arrenda uma propriedade a curto prazo (arrendamento para férias), paga imposto apenas sobre uma percentagem do rendimento, o que significa que a maior parte do rendimento está isenta de impostos.

Comprar um imóvel em Portugal é um processo complexo, mas pode ser uma experiência gratificante se souber pesquisar e trabalhar com profissionais experientes. Ao seguir estes passos e estar prevenido para os custos associados, pode tornar o seu sonho de ter uma propriedade em Portugal uma realidade.

Nota: Esta informação é fornecida a título de orientação para os nossos clientes e, tanto quanto sabemos, encontra-se factualmente correta à hora da sua redação. No entanto, as leis em Portugal estão constantemente a mudar e aconselhamo-lo a verificar a sua situação pessoal com o seu consultor financeiro.