Comprar um imóvel com criptomoeda em Portugal: Um Guia Completo

Abraçar a revolução das criptomoedas: comprar imóveis com criptos em Portugal

As criptomoedas estão a causar agitação na economia global e Portugal não fica atrás. Este artigo explora o crescente interesse dos investidores em comprar propriedades em Portugal utilizando criptomoedas. Esta tendência deve-se principalmente ao ambiente favorável às criptomoedas no país e às condições atractivas para os investimentos e tributação das criptomoedas.

Crypto Portugal : transações imobiliárias

Temos assistido a um aumento significativo de pedidos de informação por parte de estrangeiros que estão intrigados com a ideia de investir em imóveis utilizando criptomoedas. Em maio de 2022, Portugal registou a primeira transação imobiliária totalmente baseada em criptomoedas. Este acontecimento histórico marcou um ponto de viragem no mercado imobiliário português e evidenciou a importância crescente das criptomoedas, moedas digitais descentralizadas baseadas na tecnologia blockchain.

A tecnologia blockchain, considerada uma das inovações tecnológicas mais revolucionárias desde a Internet, serve como um grande repositório global para registar digitalmente todas as transacções. Garante que, ao contrário das moedas tradicionais, como o euro ou o dólar, as criptomoedas sejam encriptadas e não sejam geridas por nenhuma autoridade central. Atualmente, existem mais de 5.000 moedas virtuais distintas no mercado, sendo a Bitcoin e a Ethereum as mais conhecidas.

Entender a regulamentação das criptomoedas em Portugal

Apesar da falta de legislação nacional abrangente que trate explicitamente das transacções de criptomoedas, Portugal conseguiu manter um ambiente favorável às mesmas. O uso e a negociação de criptomoedas no país são regulados por uma combinação de várias leis e regulamentos. Em particular, a utilização de criptomoedas não é proibida. As leis existentes aceitam basicamente a legalidade das criptomoedas, permitindo que os investidores comprem, detenham e vendam sem impedimentos. De facto, o governo reconheceu o potencial das criptomoedas como meios de pagamento alternativos, nomeadamente para transacções imobiliárias, reforçando a sua utilização no quadro jurídico do país.

Navegar por entre desafios: a Lei de branqueamento de capitais e as transações em criptomoedas

Embora Portugal seja um país amigo das criptomoedas, as transacções de criptomoedas, em particular as relacionadas com a compra de imóveis, colocam desafios significativos em termos de conformidade com a lei de combate ao branqueamento de capitais. Para mitigar esta situação, a Ordem dos Notários (ON) emitiu instruções abrangentes em abril de 2022. Estas instruções dotam os notários dos conhecimentos necessários para facilitar a compra de propriedades envolvendo criptomoedas. O impacto destas instruções já é visível, com mais de 13 escrituras de propriedade executadas com sucesso através de transacções em moeda virtual desde a sua publicação.

Explorar os vários cenários : comprar um imóvel com criptomoedas em Portugal

De acordo com os regulamentos da ON 2022, existem vários meios para aquisição de imóveis com criptografia em Portugal, cada um com suas próprias considerações e processos. A compreensão desses cenários pode facilitar muito o processo de transação e fornecer informações de relevo sobre as etapas necessárias.

Cenário 1 : Conversão de criptomoeda em moeda fiduciária antes da compra

Neste primeiro cenário, convertem se as criptomoedas em moeda fiduciária (por exemplo, euros) antes da assinatura da escritura de propriedade. Esta transação segue os procedimentos normais de qualquer transação imobiliária tradicional. As entidades responsáveis devem cumprir os seus deveres habituais relacionados com a lei de combate ao branqueamento de capitais, nomeadamente verificar a origem dos fundos. Tenha em atenção que podem surgir impostos sobre as mais-valias resultantes da venda da criptomoeda; para mais detalhes a propósito deste assunto, consulte o nosso artigo sobre a tributação das criptomoedas em Portugal. Como é norma para a compra de imóveis, os impostos de transferência e outras taxas, tais como taxas de notário, advogado e agência imobiliária, serão devidos em moeda fiduciária.

Cenário 2 : Compra direta de imóveis com criptomoedas (Wallet to Wallet)

Este segundo cenário envolve a compra direta de imóveis utilizando criptomoedas, funcionando de forma semelhante a um contrato de permuta normal, também conhecido sob esse nome. Neste caso, as criptomoedas são trocadas diretamente por bens imóveis. Tal como numa transação imobiliária tradicional, um imóvel pode ser trocado por outro imóvel ou por qualquer outro bem móvel, como um carro, um barco ou uma obra de arte. A caraterística distintiva neste caso é o facto de a troca ser feita por criptomoedas. Tenha em atenção que, à semelhança do primeiro cenário, os impostos de transferência e outras taxas associadas continuam a ter de ser pagos em moeda fiduciária.

Cenário 3 : Compra de imóveis com criptomoedas, conversão para moeda fiduciária após a transação

Finalmente, o terceiro cenário também envolve a compra de um imóvel com criptomoedas no âmbito de um contrato de intercâmbio típico, conhecido como contrato de "permuta". No entanto, neste caso, o vendedor recebe moeda fiduciária após a transação, convertida a um preço acordado. Este cenário requer o envolvimento de uma entidade regulada de troca de criptomoedas especializada em transacções imobiliárias, garantindo a conformidade com os regulamentos AML/CFT. Tal como nos cenários anteriores, os impostos de transferência e outras taxas serão devidos em moeda fiduciária.

A compreensão destes diferentes cenários fornece uma base sólida para a tomada consciente de decisões aquando da compra de imóveis com criptomoedas em Portugal. Cada opção oferece suas próprias vantagens, e a escolha certa dependerá das suas circunstâncias e preferências específicas. Por exemplo, a "permuta" pode ser uma opção melhor para evitar o pagamento de imposto excessivo sobre ganhos de capital e deve ser avaliada com a nossa equipa de especialistas.

Comprar um imóvel com criptomoedas: Regulamentos e medidas de conformidade

No caso de um intercâmbio, frequentemente designado por "permuta", em que os imóveis são diretamente trocados por criptomoedas, os notários devem cumprir requisitos rigorosos em matéria de comunicação. Estas transacções baseadas em criptomoedas devem ser comunicadas pelo menos cinco dias antes da assinatura da escritura, a fim de cumprir os requisitos da lei contra o branqueamento de capitais. Estas transacções são classificadas como actividades de alto risco, exigindo informações adicionais e comunicação com as entidades relevantes. Os dados a comunicar incluem:

• Identificação das partes envolvidas.
• O preço da transação.
• O tipo de criptomoeda utilizada como pagamento.
• Prova de aquisição de criptomoeda, incluindo registos de aquisição de criptomoeda até à data da transação.
• Informações da carteira (carteiras de armazenamento).
• A data da escritura. Estes dados essenciais serão fornecidos às autoridades, nomeadamente ao DCIAP (Departamento Central de Investigação e Ação Penal) e à Unidade de Informação Financeira, para análise e identificação de potenciais situações de branqueamento de capitais.

Declaração suplementar para grandes transações em criptomoedas

De referir ainda que, nos cenários em que as transações com criptomoedas ultrapassem os duzentos mil euros, é necessária uma segunda comunicação após a formalização da escritura. Este requisito implica que os detalhes da transação sejam novamente comunicados às autoridades, reforçando as rigorosas medidas de conformidade em vigor para a compra de imóveis com criptomoedas em Portugal.

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O nosso objetivo é o de simplificar o processo para os nossos clientes, assegurando simultaneamente o cumprimento de todos os requisitos legais e regulamentares relevantes. Navegar pelo complexo cenário da compra de imóveis com criptomoedas em Portugal pode parecer assustador, mas pode confiar na equipa Elyseeum para tomar as decisões adequadas.Para mais informações, contacte-nos hoje mesmo.